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@秦皇岛盘恒房地产!集体投诉:虚假宣传&延期交房&补充条款失公平

时间:2022-03-13 17:00        来源:质量万里行消费服务平台
2月14日
投诉通平台接到
秦皇岛市北戴河区
太和小镇项目的集体投诉
至2月20日
相关投诉已达400余条

这些投诉均来自太和小镇项目业主,集中反映项目开发商秦皇岛盘恒房地产开发有限公司(以下简称“盘恒地产”)严重虚假宣传、违约延期交房、拟定的购房合同和补充条款明显有失公平,以及小区容积率、建筑密度超标,小区绿地、停车位不达标等问题。 

01

“唯一的原生态田园小镇”延期交房


太和小镇又名开明景园,于2019年开盘,开发商为秦皇岛盘恒房地产开发有限公司。在开盘之初,盘恒地产便打出了“政府扶持”、“秦皇岛唯一的原生态田园小镇”的旗号,宣称小区为“田园系、本市唯一的原生态田园小镇,养生福地”,采用“优雅知性的托斯卡纳建筑风格,与周边绿色生态环境浑然一体”,是业主的“第二居所、心灵的港湾”,业主在这里可以“拥有世外桃源般的田园生活”。


在对外宣称过程中,盘恒地产宣称小区内设28栋“稀缺多层电梯花园洋房”,小区旁边有200亩“八大配套园区:亲子游乐园、私家园林休闲园、星空民宿亲子科普园、四季花海观光园、有机蔬菜大棚采摘园、生态农业种植园、农夫果园、哥特式田园轰趴馆等”。



在交通方面,盘恒地产宣称小区位置距离京哈高速口500米,距离北戴河火车站1.5公里,距离海边6公里,开车海边仅需13分钟,还与公交公司合作,在小区门口还开通了T2公交线。




另外,太和小镇还宣称为每家每户都赠送30平米的小菜园,让业主可以吃到自己种植的蔬菜瓜果,另外还会给一楼的业主赠送三十平米花园。 


在如此强大的宣传攻势下,很多购房者慕名而来。根据双方签订的购房合同,太和小镇将在2021年10月底交房。然而,就在广大业主翘首以盼,期待“田园生活”的美好体验之时,盘恒地产却突然违约了。


2021年10月下旬,距离合同约定的交房时间还有一周左右,太和小镇的置业顾问开始分别给业主打电话,声称由于疫情管控、大气污染防治等原因,政府曾多次强制停工,太和小镇交房时间延后至2022年6月25日。置业顾问同时表示,由于延期交房的原因属于“不可抗力”,因此盘恒地产不承担逾期交付责任,也不会支付违约金。 

02

交涉中发现配套绿地是租的


盘恒地产与业主之间的矛盾由此产生。业主方认为,根据《商品房销售管理办法》第三十条“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人”等相关规定,盘恒地产在停工结束后应及时履行通知义务并提供相关的证明。而直到2021年10月31日,小区所有业主均未收到盘恒地产的书面告知函,并且该小区一期业主仍被告知房屋会如期交付。有小区业主拿出了记录小区施工进度的影像资料,资料显示,在两年多的时间内,该小区有多次未施工迹象,延期肯定另有原因。

业主方认为,盘恒地产对造成延期的实际原因有所隐瞒,已经严重侵犯了业主的知情权,业主方要求盘恒地产按照合同约定支付违约金。


可业主拿出合同才发现,盘恒地产貌似对此早有准备。在购房合同的第十二条“违约交付责任”中,约定盘恒地产延期交付后,每日的延期赔偿额度是已交付房款的万分之0.5,即首付款的万分之0.5,且赔付上限为首付款的千分之五。

也就是说,即便盘恒地产迟迟不交房,业主能拿到的最高赔偿款也就是首付款的5‰。以6000元/平米、80平米、首付30%来计算,业主能拿到的赔偿款只有区区720元。



让业主们更加愤怒的还在后面。2021年11月4日,为了得到真实准确的延期原因和交房日期,80余名业主来到小区售楼处与盘恒地产一名女副总进行交涉。在交涉过程中,该女副总语出惊人:小区配套的200亩绿地是租的,租期只有10年,2029年就到期了!


03

维权中发现问题越来越多


开盘时,太和小镇宣传的主要亮点就是“绿色”、“原生态”、“田园系”,拥有“八大配套园区”,但这些园区和绿色竟然都是租来的!业主们愤怒了,他们对照着当时的宣传资料,对盘恒地产承诺的各项内容进行了新一轮验证,发现除了配套园区之外,盘恒地产在太和小镇的交通条件、赠送面积等方面都存在虚假宣传。


业主们反馈,盘恒地产所宣称的“距离小区不到500米”的京哈高速口的确是在直线距离上比较靠近太和小镇,但根据实际测量结果,从小区到达这个高速口需要绕行10公里以上,车程14分钟。“距离海边6公里”也不属实,从小区前往最近的海边也需要绕行,全程10公里左右。而“距离1.5公里”的北戴河火车站,仅直线距离就达到了将近2公里。T2公交车的确开通了,但从小区出发去乘坐公交车还需要步行1.2公里。


一楼的业主查看了赠送的花园,发现花园面积只有不足10平米,与宣称的“赠送30平米花园”相去甚远。


04

原为还迁房规划设计不达标


在维权过程中,业主们走访了很多政府部门,从中发现了更加惊爆的内容:太和小镇最开始并不是商业地产项目,而是政府的一个新民居工程,属于还迁房。后来政府的新民居工程烂尾(另有停工一说),太和小镇项目被搁置,直到2019年盘恒地产接手。值得注意的是,盘恒地产2019年才刚刚成立。


盘恒地产接手后更换了项目名字,但由于原新民居工程项目的24栋楼已经基本建成,因此盘恒地产基本沿用了原有规划设计,并进行了全新的包装和宣传。


由于原项目属于还迁房,因此在原规划设计中,小区的停车位较少。另外,项目的容积率、建筑密度、绿地率等指标也完全不达标。


公开资料显示,太和小镇项目规划总用地面积是63744.26平方米,总建筑面积是122513平方米。规划及宣传容积率是1.674,建筑密度是27.4%,规划绿地面积为17084平方米,绿地率26.8%,车位数443个。


另外,该项目建设用地规划许可证显示,太和小镇项目属于是二类居住用地。


根据《秦皇岛市城市规划管理技术规定(2017版)》,二类居住用地(多层)的容积率应小于1.5,建筑密度应小于等于25%。同时,太和小镇的绿地率应达到40%,绿地面积应达到25497.7平方米,停车位应达到1225个。




同时,在原来的规划中,该还迁房项目没有电梯。盘恒地产接手后,对外宣称小区楼房为“稀缺多层电梯花园洋房”,在原有规划无法变更的情况下,盘恒地产选择了外置电梯。 


 


但小区业主反映:该外置电梯在二楼及以下的部分采用砖混外墙,严重影响了一楼、二楼的客厅采光。业主方与开发商、承建商多次沟通,要求将一楼、二楼位置的电梯外墙改为玻璃材质,但均无果。


05

开发商拖延推诿多方维权无果


为了维权,业主多次与盘恒地产进行交涉,但在双方沟通过程中,盘恒地产方要么不管不顾的“照词儿说”,要么表示“需要请示上级领导”。


2021年11月21日,为了缓解广大业主强烈要求退房所带来的压力,盘恒地产发布《开明景园(太和小镇)业主诉求回复》,文中虽涉及虚假宣传、延期交房、合同霸王条款、小区规划等问题,但并未做出实质性答复。在“(十三)退房的流程及方案”一节中, 盘恒地产仅表示希望得到业主的理解和支持,除此之外未给出任何补偿或者退房方案。

11月23日,盘恒地产又发布了《给广大业主的一封信》,与之前的《答复》相比,该信不但篇幅大大缩短,内容也更加模糊。在该信中,盘恒地产再次要求业主“多一点耐心、多一点等待”。


而就在当天,面对前来售楼处维权的80多人的业主群,盘恒地产相关负责人却多次报警,诽谤业主恶意维权。 

不仅如此,盘恒地产的工作人员还通过微信向业主表示:2029年租来的配套到期之后,不再续租。 

无奈之下,已经等不及了的业主们将此事项反馈至秦皇岛市及抚宁区住建、信访、市场监督等多个部门,并多次向国土、规划、审批等相关部门咨询有关事宜,甚至抚宁区区长和副书记都专门做出了指示,但盘恒地产始终不为所动,不但不对业主方的问题做任何实质性答复,反而采取各种方式拖延推诿。至小编截稿时为止,太和小镇全体业主仍在艰苦的维权路上继续前行……。 

秦皇岛太和小镇

主维权事件法律意见书


一、关于虚假宣传问题

房产开发商在开盘时将地产宣传为“秦皇岛唯一原生态田园小镇”、“田园系、本市唯一的生态田园小镇、养生福地”、小区旁边有200亩“八大配套园区”等以及关于小区位置及交通条件的宣传均涉嫌虚假宣传,开发商应承担相应的法律责任。

(一)业主能否以“虚假宣传”要求开发商承担违约责任甚至要求退房?

《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第三条:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”根据上述法律规定,如果商品房销售广告或宣传资料关于规划范围内房屋及相关设施所做承诺具体明确的,即便没有在合同中进行约定,也应当作为合同的内容,交付房屋达不到承诺内容的,应当承担违约责任。本举报楼盘,开盘广告及宣传资料对小区“有200亩八大配套园区”等内容明确具体,应当作为合同内容。

    关于虚假宣传退房问题。虚假宣传只有达到影响合同目的,即虚假宣传所产生的诱导作用足以影响业主对房产价值大小及是否购买的判断,继续履行合同显失公平,会给业主造成损失的,才能主张解除合同。从实践来看,如果该小区房屋销售价格明显高于同期周边小区价格的,即可认定为“足以影响业主对房产价值大小”的判断,对于是否影响“购买的判断”则往往很难证明,裁判者自由裁量。

(二)关于“虚假宣传”应承担的行政处罚责任

《反不正当竞争法》第八条:“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传,欺骗、误导消费者。经营者不得通过组织虚假交易等方式,帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传。”第二十条:“经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传,或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的,由监督检查部门责令停止违法行为,处二十万元以上一百万元以下的罚款;情节严重的,处一百万元以上二百万元以下的罚款,可以吊销营业执照。”本举报楼盘开发商在房屋销售宣传资料中,显然对所销售房作了虚假的、引入误解的商业宣传,业主可以就虚假宣传向市场监督管理局进行投诉、举报,由行政部门对开发商虚假宣传作出认定。

   同时,行政机关认定虚假宣传后,也有利于业主民事维权的举证,相关处罚认定可以作为起诉开发商违约、解除合同纠纷中的证据。

二、关于赠送“30平米小菜园”、“赠送一楼业主三十平花园”

     如上第一点分析,上述内容具体、明确,而且业主也提供了相关的证据证明开发商在购房宣传时存在上述承诺,即便没有在合同中约定,仍应当作为合同内容。

但上述承诺可能根本无法实现。《民法典》第二百七十四条规定:“建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”“明示”必须符合以下两项要件:其一为绿地规划必须经过规划部门事先批准;其二为在销售商品房时,其他业主知道或者应当知道绿地按照规划和合同约定属于业主个人专有。也就是说,开发商承诺赠送给业主的“小菜园”、“花园”即便是在小区规划内,如果规划部门没有事先批准的且经全体业主同意的,则小区绿地均归业主共有,不可能归某一个业主所有。

因此,在规划未批准的情况下,上述内容过程虚假宣传,业主可主张要求开发商承担违约责任,如虚假宣传内容影响购房价值及购房意愿的,亦可主张退房。

三、关于逾期交房

(一)开发商主张“不可抗力”是否成立

根据购房合同订立时有效的《中华人民共和国合同法》第118条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明”和刚颁布施行的《中华人民共和国民法典》第590条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明”的规定,开发商应当:(1)发生不可抗力应该及时通知;(2)并应当在合理期限内提供证明。

尽管实践中对于开发商不及时通知能否免责存在争议,但开发商应当对发生了“不可抗力事件”及不可抗力导致项目停工或窝工的具体天数予以证明,没有证据证明的,不能主张延期,即便能够证明,也只能主张延误工期的天数予以顺延。

(二)业主能否以“逾期交房,主张解除合同”?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“商品房买卖合同解释”)第十一条:“根据民法典第五百六十三条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。”合同解除权系法定权利,业主有权根据上述规定在催告开发商交房,开发商在催告后3个月仍无法交房的,有权主张合同解除。

(三)关于购房合同约定“逾期交房赔付上限为千分之五”是否有效的问题

《民法典》第585条第二款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;……当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”;第496条规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。”

     如上,违约赔偿以弥补实际损失为原则,一方违约时,即便合同约定了违约金,但违约金低于实际损失的,对方要求要求增加赔偿责任。本投诉事件中,尽管合同对逾期交房赔付上限做了约定,但如果购房合同补充条款系开发商提供,且反复使用(即大多数业主甚至全部业主都已经签署)即可认定购房合同补充条款系格式条款,逾期交方违约金上限的约定限制了业主的权利,可主张该违约金上限条款不属于合同内容,对业主没有约束力。

关于逾期交房的实际损失,《商品房买卖合同解释》第十三条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:……逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”即在主张违约金上限条款不作为合同条款后,按租金主张损失。

四、关于规划

关于房屋建设是否符合规划要求,主要是依据规划局批复的项目控制性详规确定,项目的控制性详规可以要求开发商提供或者要求当地自然资源和规划局提供。

值得注意的是,如果项目开发建设不符合事实规划要求,《城乡规划法》第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。即如不符合规划,不符合规划要求的房屋可能存在被拆除的风险。

建议业主及时向自然资源和规划局投诉、反映项目规划问题,了解项目建设及自身购买房屋是否符合项目规划批复。

五、关于业主维权途径

经过上述分析,业主可通过如下途径维权:第一,关于“虚假宣传”,建议向市场监督管理局投诉、举报,由行政主管部门对是否涉及“虚假宣传”作出认定、处罚,方便民事维权。第二,关于规划问题,建议向规划局了解项目的规划要求,了解自己购买房屋是否存在属于“违法建筑”的可能性,方便尽早采取针对性的措施。第三,关于民事维权。如上分析,就开发商“虚假宣传”、“逾期交房”,业主即可主张要求开发商承担违约责任,如赔偿损失、降低购房款等,也可以主张合同解除要求开发商主张赔偿责任。但考虑到现在的房产开发市场的行情及开发商的履约能力,如主张退房可能面临开发商无法退赔购房款,因此建议尽量与开发商协商承担违约责任,如降低购房款、赔偿损失等。 





 


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